Denkmal-Schild_Deutschland

Denkmalschutz

Was beim Kauf zu beachten ist

Denkmalschutz historischer Gebäude können Erwerber als Beschränkung aber auch als Chance verstehen. Es ist einfach reizvoll, in einer altehrwürdigen Immobilie zu leben – von Anfang an gibt es eine Atmosphäre, die beim Neubau erst in Jahrzehnten wächst. Ein Denkmalgeschütztes Objekt eignet sich unter Umständen auch für eine Geldanlage. Gleichzeitig entstehen durch den Denkmalschutz auch einige Verpflichtungen zu manchen Arbeiten oder Werkserstellungen, die auch was an Kosten produzieren.

Steht ein begehrtes Objekt unter Denkmalschutz, so solltest Du wissen: in vielen Dingen, wie zum Beispiel der Sanierung, der Finanzierung oder der Erhalt hebt sich das Vorhaben deutlich von einem Neubau ab. In den kommenden Abschnitten findest Du Tipps der Alamio – Experten.

Denkmalschutz hat strenge Anforderungen

Auf jeden Fall von Beginn an mit der zuständigen Denkmalschutz – Behörde in Verbindung treten! Wenn für das begehrte Objekt gar ein öffentliches Interesse besteht, dann kann es gut sein, dass die Anforderungen an sogenannte Baudenkmäler gegeben ist. In dem Fall wäre Dein Objekt im Denkmalverzeichnis des jeweiligen Bundeslandes aufgeführt. Ist dem so, so müssen meist viele Sanierungsmaßnahmen noch VOR Beginn durch die Behörde genehmigt werden. Die Arbeit und die Materialien haben oft sehr eigene Auflagen. Das dient dazu, keinen Schaden durch unqualifiziertes Material oder Arbeiten entstehen zu lassen. Das fängt schon bei einem neuen Anstrich an. Durch die Anforderungen des Denkmalschutzes wird das Gesamtvorhaben der Sanierung mit großer Wahrscheinlichkeit schwieriger als bei einem Neubau und wahrscheinlich aus kostenintensiver.

Was unbedingt einer Genehmigung bedarf

Hier nennen wir Dir einige Punkte, welche fast immer eine besondere Genehmigung der Denkmalschutzbehörde brauchen. Zunächst einmal sind das alle Änderungen an der tragenden Konstruktion. Also: mal eben ein Loch in die Außenwand zu hauen, um ein neues Fenster einzubauen: ist nicht! Und das gilt natürlich auch für den Innenbereich (zum Beispiel, um neue Durchbrüche mit Türen zu schaffen). Eine wesentliche Entscheidung gilt auch bei einer Nutzungsänderung, also wenn Du bisherigen Wohnraum nach der Sanierung als Gewerbliche Flächen nutzen willst, oder auch umgekehrt.

Große Beachtung bekommst Du von der Denkmalschutz-Behörde auch für den Ausbau eines Dachbodens oder eines Kellers. Und natürlich erst recht, wenn Du Teile des Objektes abreißen möchtest. Weiter geht es grundsätzlich immer auch bei Veränderungen der Außenfront und der Ansicht der Immobilie. Deswegen ist der Austausch von Fenstern oder Türen oder ein neuer Fassadenanstrich grundsätzlich Genehmigungs – bedürftig. Auch darfst Du nicht einfach Außenanlagen (man denke beispielsweise an Satellitenschüsseln oder Solaranlagen) montieren, wie Du gerade Lust hast. Auch da muss die zuständige Behörde informiert und eine Genehmigung eingeholt werden. Und das gilt auch für alle Arten von Vordächern, Balkone, Terrassen und Überdachungen wie auch Zubauten in der nächsten Umgebung des Denkmalgeschützten Objektes, wie Carports oder Garagen. Auch die Modernisierung infrastruktureller Anlagen, wie zum Beispiel die Elektroinstallation, sollten mit der zuständigen Denkmalschutz – Behörde abgesprochen und von dieser genehmigt sein. Und was eigentlich auf der Hand liegt: eine Genehmigung brauchst Du auch, wenn Du das komplette Gebäude versetzen willst.

Denkmalschutz? Ausgaben genau kalkulieren!

Ohne Planung geht ja schon beim normalen Neubau oder Umbau nichts. Im Fall der Sanierung einer Denkmalgeschützen Immobilie aber gilt dies ganz besonders. Der vielleicht günstige Kaufpreis macht in den allermeisten Fällen die erhöhten Nach-Investitionen sicherlich nicht wett.

Da drängt sich die Begleitung und Beratung durch Denkmalschutz – Experten, wie zum Beispiel Architekten oder Sachverständige eines Ingenieurbüros für Architektur förmlich auf. Um nämlich ausreichend umfangreich kalkulieren zu können, müssen zwingend alle Details einbezogen sein – und keiner kennt sich da besser aus, als die vorgenannten Experten.

Häufig finden man auch einen so genannten Teil – Denkmalschutz, also Denkmalschutz lediglich bezogen auf bestimmte Teile des Objektes, wie zum Beispiel die Fassade. Unüblich wäre auch das Verlangen, das (oder die) Gebäude wieder in ihren ursprünglichen Zustand zurück zu bauen. Nur auf den Zustand der Immobilie bezieht sich der Denkmalschutz, mit dem das Objekt in die Liste des Denkmalschutzes eingetragen wurde. Für neue Aspekte sind die Behörden neuerdings viel offener, als man das von früher kennt oder vermutet.

Auch das ist ein wichtiger Grund, die zuständigen Denkmalbehörden frühzeitig in Dein Vorhaben einzubeziehen!

Energie 

Heute ist es besonders wichtig, bei alten Gebäuden energieeffizient zu sanieren. Das hilft unserer Umwelt genau so wie Deinen Geldbeutel bei den Kosten für Energie. Bereits VOR der Zeichnung eines Kaufvertrages ist zu klären, in welchem Umfang und Rahmen eine Nachdämmung und neue Heizungsinstallationen in der denkmalgeschützten Immobilie überhaupt möglich sind – und natürlich auch genehmigt werden. Willst Du überschaubare Energiekosten und mehr Wohnkomfort erreichen, wirst Du in den meisten Fällen um den Einsatz neuer Fenster und Türen kaum herumkommen. Diese sollten aber dem ursprünglichen Erscheinungsbild weitgehend ähnlich sein, und das kann schwer bis teuer sein. Eine mögliche Variante ist, hinter den historischen Fenstern ein Kastenfenster einzubauen.

Weniger Steuern

Zwar erzeugen denkmalgeschützte Immobilien regelmäßig nicht nur viel Arbeit und viel Geldeinsatz. Aber es gibt auch noch positive Bestandteile: die Immobilie wird wertgesteigert und Du hast Steuervorteile. Die Kapitalanleger unter Euch können die Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben, nämlich jeweils 9 Prozent in den ersten 8 Jahren und jeweils 7 Prozent in den letzten vier Jahren. Wenn Du Deine denkmalgeschützte Immobilie allerdings selbst behaust, so schreibst Du regelmäßig 9 Prozent per Anno über 10 Jahre ab.

So oder so empfiehlt es sich, frühzeitig mit der Denkmalschutzbehörde in Kontakt zu treten und von dort eine Bescheinigung einzuholen, welche Gebäudeabschnitte steuerlich begünstigt werden können – die brauchst Du für das Finanzamt und ohne diese Bescheinigung gilt: bloß nicht vorher anfangen; alle Kosten die VOR Ausstellung der Bescheinigung entstehen, würden somit vom Finanzamt als nicht abschreibungsfähig eingestuft werden. Und nur für die Gebäudeteile, die denkmalgeschützt sind, können die Sanierungskosten abgeschrieben werden. Gewerke an den Außenanlagen fallen dabei nicht darunter, genau so wenig, wie der eigene Zeitaufwand. Da kommt der eine oder die andere schnell auf die Idee, doch gleich alles durch externe Betriebe machen zu lassen.

Den Kaufaufwand (Kaufpreis) können Sie jedoch auch beim Fiskus geltend machen. Dieser erkennt regelmäßig die Abschreibung von bis 1924 errichteten Gebäuden mit jährlich zweieinhalb Prozent über 40 Jahre und bei Immobilien-Entstehungsjahre ab 1925 mit zwei Prozent über 50 Jahre an.

Fördermittel 

Bei öffentlichen Fördermitteln sieht es eher mager aus. Zwar bieten die bundeseigene KfW-Bank und die einzelnen Banken der Bundesländer einige Fördermöglichkeiten an, doch es sind lediglich zinsgünstige Darlehen sowie einige Zuschüsse im Bereich der Energieeffizienz.

Allerdings bieten auch viele Kommunen, Gemeinden und Städte im Umfeld der Stadterneuerung Zuschüsse an, deren Anträge meist individuell betrachtet und beschieden werden, Hier ist es klug, Dich mit dem für Deine Immobilie zuständigen Referat in Verbindung zu setzen – ebenfalls VOR Beginn irgendwelcher Maßnahmen. Denn ACHTUNG: viele Fördermöglichkeiten dürfen nur beantragt werden, wenn mit dem Vorhaben noch nicht begonnen wurde. Wo der Grenzübergang zwischen erster Besichtigung und Anfang der Sanierung liegt, erklärt Dir die Zuschuss-vergebende Behörde bzw. findest Du das regelmäßig in den Förderrichtlinien. Die gleichzeitige Inanspruchname von Fördermitteln und/oder Steuervorteilen ist jedoch meist ausgeschlossen (Mehrfachförderung). Auch darüber geben die Richtlinien Auskunft, im Zweifel auch Dein Steuerberater