Exposé

Exposé

Im Grunde genommen ist ein Eposé ein Verkaufspropekt und unabhängig davon, ob eine Immobilie vermietet oder verkauft wird.

Ein Exposé sollte in kurzer und knackiger Form die Essentials des Objektes darlegen – und damit natürlich zum Abschluss eines Miet- oder Kaufvertrages werben.

Dabei ist es strittig, ob ein derartiger Prospekt rechtlich keine Falschangaben enthalten darf, ähnlich einem Prospekt für Finanzanlagen. Verlassen solltest Du dich darauf nicht.

Unstrittig ist dabei aber, dass die Erstellung eines guten (möglichst professionellen) Exposés die gewünschten Abschlüsse beflügeln kann.

  • Treffende Überschrift

Die Headline ist der eigentliche “Aufreißer” Deines Exposés. Auf die Aussagekraft dieser Überschrift reagieren Interessenten – oder aber eben auch nicht.

Versetze Dich einfach mal selbst in die Lage des Interessenten: Du bist konfrontiert mit einer Fülle an Angeboten und musst eine Vorabauswahl treffen. Du hast nicht die Zeit (und schon gar nicht die Lust) jedes einzelne Exposé durchzulesen.

Du kannst also nur die Überschriften überfliegen. Nach welchen Kriterien würdest Du jetzt vorgehen? Die Antwort wird ungefähr so sein: “Die Überschrift, die meine Interessen am ehesten trifft”. Nun werden die Interessen der Sucher unterschiedlich sein – alle kannst Du gar nicht treffen und ehrlich gesagt: kannst Du auch nicht. Das ist auch nicht der Sinn der Übung. Denn DEIN Angebot ist (erfreulicher Weise) individuell und einzigartig.

Also wirst Du eine lesbare Headline verfassen, die vom Kern her die Interessen DEINER potentiellen Mieter oder Käufer anspricht. Kurz und präzise, bloß nicht langwierig oder gar Poetenhaft!

Ein gelungenes Beispiel dafür ist: “Helle Neubauwohnung im Zentrum Hamburgs”. Nicht dagegen wohl überlegt wäre: “Der Renner für Sie! Ihr ideales Objekt!”

  • Der Inhalt

Deine Interessenten brauchen einen guten Überblick über das Objekt. Deshalb sind sachlich unverständliche Inhalte und Worte wichtig, die alle das Objekt betreffenden wichtigen Inhalte haben.

Die Benennung von Ausstattungsdetails ist dabei unumgänglich. Gibt es einen Balkon oder eine Terrasse? Wie wird geheizt? Ist das WC vom Bad getrennt oder gibt es ein Gäste-WC? In welcher Bauweise ist das Gebäude errichtet? ist der Boden vornehmlich aus Parkett?

Eine Umgebungsbeschreibung weckt die Interessen spezieller SucherInnen. Dazu zählen die Anbindungsmöglichkeiten an den Öffentlichen Nahverkehr, unter Umständen auch zu Autobahnanbindungen, die nächsten Kindergärten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Krankenhäuser und Ärzte, etc.

Willst Du eine Immobilie verkaufen, so sind Beschreibungen zur Bauweise wichtig, also zum Beispiel Massivhaus in Holz- oder Ziegelbauweise, welche Art von Energieschutz gibt es, und so weiter.

Und dann natürlich belastbares Zahlenmaterial: Miet- oder Kaufpreis, Nebenkosten (hier bist Du gut beraten, wenn Du den zu erwartenden Jahresverbrauch schätzt), Anzahl der Zimmer, Gesamt-Quadratmeter und möglicherweise auch die der einzelnen Räume.

Mittlerweile müssen sowohl die Verkäufer von Immobilien als auch die Vermieter unaufgefordert den Interessenten einen so genannten Energieausweis vorlegen. Dabei sind ausgewiesene Werte im grünen Bereich im Exposé zu betonen und hervorzuheben. Denn Energieeffizienz ist bereits heute eine wichtige Entscheidungsgrundlage potentieller Mieter oder Käufer, da die Energiekosten weiter steigen.

Zum Thema Energieausweis siehe auch den folgenden Abschnitt:

  • Energieausweis

  • 17 der EnEV gibt vor, dass Energieausweise zu erstellen sind, und zwar gesondert für jedes Gebäude.

Im Jahr 2014 wurde die EnEV dahingehend verändert, dass alle Immobilienanzeigen für Wohngebäude Mindestangaben aus dem Energieausweis beinhalten. Dazu zählen die Art des Energieausweises (also bedarfs- oder verbrauchsorientiert); den so genannten Endenergiekennwert (in kWh je Quadratmeter); den wesentlichen Energieträger der Heizung (also zum Beispiel Gas, Öl, etc.); das baujahr des gebäudes; die Energieeffizienzklasse (die gibts von A+ bis H).

Ob die Erstellung eines sogenannten Verbrauchsausweises überhaupt möglich ist, hängt von EINER der drei Bedingungen ab:

  • Es wurde ein Bauantrag NACH dem 1.11.77 gestellt ODER
  • Das Gebäude hat mindestens 5 Wohneinheiten ODER
  • Das Gebäude entspricht mindestens der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.77.
  • Fotos und Grafiken

In einem Exposé sind Fotos, Grundrisse und ähnliche Grafiken grundsätzlich das wichtigste Entscheidungsmerkmal, ob Interessenten weiteres Interesse zeigen – oder eben auch nicht.

Da wir davon ausgehen, dass Du das weitergehende Interesse Deiner potentiellen Mieter oder Käufer behalten willst, so solltest Dein Exposé über ausreichend Bildmaterial verfügen. Dabei ist dessen Qualität überhaupt nicht unerheblich!

So sollten Außenaufnahmen tunlichst bei strahlendem Sonnenschein gemacht werden – das beeinflusst die Entscheidungswillgkeit enorm. Außenbilder, bei schlechtem Matsch- oder Regenwetter dagegen trüben die Entscheidungsfreudigkeit. Also: lieber mal ein paar Tage Zeit lassen mit der Erstellung des Exposés und warten, bis das Wetter besser wird.

Auch sollte es mehr als nur eine Außenaufnahme geben. Verschiedene Perspektiven machen den Interessenten die Entscheidung einfach viel leichter und regen auch als “Appetithappen” an.

Fotos im Innenbereich ebenfalls unter optimalen Lichtverhältnissen herstellen: hast Du nicht genügend Sonneneinstrahlung in die einzelnen Räume (das ist der optimale Umstand), so bediene Dich zusätzlicher elektrischer Beleuchtung. Am Sinnvollsten ist, wenn Du Dich dabei professioneller transportabler Studiobeleuchtung bedienst. Die kann man mieten.

Unaufgeräumte Zimmer wirken prinzipiell ablehnend. Achte daher vor dem fotografieren darauf, dass in den zu fotografierenden Räumen Ordnung herrscht – das regt die Interessenten positiv an.

Nimm nie Vergleichsbilder anderer Objekte als dem, das im Exposé beschrieben wird.

Optimal für eine positive Vorentscheidung von Käufern und Interessenten wirkt in jedem Exposé ein Grundriss. Wenn Du keinen zum Ablichten zur Verfügung hast dann lohnt sich die Mühe, einen Grundriss selbst zu erstellen. Dieser hat nicht den Anspruch darauf, aus dem Architekturbüro zu kommen – Deine Interessenten sollten lediglich eine gute Vorstellung über die Raumaufteilung und die Größen-Verhältnismäßigkeit erlangen können.

  • Qualität der Fotos und Grafiken

Gib Dir Mühe mit dem Bildmaterial. Mit Bildbearbeitungsprogrammen – kostenlos und legal downloadbar kann man heute wirklich viel erreichen. Helligkeit verändern, Kontraste anpassen, Farbstiche einfügen u.v.m. sind Standard-Möglichkeiten solcher Programme.

Und wenn Du Dir ein wenig Zeit nimmst wirst Du schnell feststellen, dass es noch viel mehr Möglichkeiten gibt, Dein Bildmaterial zu optimieren.

Keinesfalls jedoch solltest Du Fotomontagen für das Exposé erstellen. Bei der ersten Inaugenscheinnahme der Objekte wirkt das negativ irritierend auf Deine Interessenten – denn diese finden etwas vor, dass in der Realität nicht mit dem Exposé übereinstimmt.

14 Übergabe eines verkauften Hauses

Weder dem Verkäufer, noch dem Käufer kann es schnell genug geschehen: die Übergabe des begehrten Objektes nach Kaufabschluss. Dabei ist es aber sinnvoll, einige Dinge im Blick zu halten. Die Alamio Experten raten deshalb:

  • Was VOR der Übergabe zu beachten ist

Wenn Ihr den Kaufvertrag abschließt, solltet Ihr Euch (also beide Parteien) vom Notar beraten lassen. Ein Vertragsentwurf aus seiner Feder kann dann zusätzlich noch von Euren eigenen Rechtsanwälten geprüft – und unter Umständen mit Änderungsideen an den Notar zurück gegeben werden. Somit sind beide Seiten unabhängig gut beraten.

Der Notar muss immer eine neutrale Stelle abbilden, also sowohl Käufer wie auch Verkäufer umfangreich zu Risiken und Nebenwirkungen beraten. Die gesetzliche Vorgabe zum Kaufabschluss der Immobilie bei einem Notar kann auch nicht umgangen werden. Insofern kostet die Beratung auch nichts extra – sie ist in den Gebühren für den notariell beglaubigten Abschluss bereits inkludiert, wobei sich die Gebühren nach einer fest vorgegebenen Honorartabelle richten.