Ratschläge für Verkäufer

Ratschläge für Immobilienverkäufer

Ermittlung des Immobilienwertes

Mithin da “A und O” eines Immobilienverkaufs ist eine realistische Werteinschätzung der Immobilie. Hast Du den Preis zu niedrig angesetzt, wirst Du unter Umständen das Verkaufsobjekt zwar schnell los, verzichtest dabei aber auf Geld. Und wer will das schon?

Verlangst Du zu viel, musst Du unter Umständen Jahre lang warten, bis Du die Käufer findest, die genau diese Immobilie (oder in ihrer Art) suchen und kaufen wollen.

In jedem Fall bist Du gut beraten, wenn Du einen Sachverständigen ein Gutachten erstellen lässt. Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure regelt dabei die Kosten, die sich nach dem Wert, der ermittelt wurde, orientiert.

So kostet ein Wertgutachten für eine Immobilie, welche mit etwa einer Viertelmillion Euro geschätzt wurde, im Kern zwischen 1.500 und 2.000 Euro.

Weitere Richtgrößen für die Wertermittlung können auch die Kaufpreis-Auswertungen und Bodenrichtwerte der Gemeinden sein; auch diese Auskunft kostet etwas, aber es handelt sich um geringe Kosten.

Sehr gute Vorstellungen über den Wert der von Dir zum Verkauf angebotenen Immobilie bekommst Du natürlich, wenn Du ähnliche und gleichwertige Immobilien in identischer Region bei entsprechenden Verkaufsmedien recherchierst. Im Internet geht das relativ unkompliziert und dort findest Du auch reichlich auf Immobilien spezialisierte Portale.

Das sollte Dich jedoch nicht daran hindern, auch Printprodukte, also Tages- oder Wochenzeitungen der Region zu “durchforsten”. Denn ein nicht ganz geringer Anteil aller Verkäufer sind mit dem Internet noch nicht so vertraut und gehen noch den herkömmlichen Angebotsweg – dann eben über die Zeitung.

Regionale Medien sind da genau so interessant, wie die überregionalen. Wichtig ist, dass Du dir die Ausgaben holst, in denen der Immobilienteil Schwerpunkte hat. Das ist von Medium zu Medium unterschiedlich. Manchmal ist es die Mittwochs-Ausgabe, manchmal die am Samstag und manche Medien haben vielleicht ganz andere Tage. Also: vorher informieren; die Verkäufer der Medien können meist Auskunft dazu geben.

Besondere Ausstattungsmerkmale oder eine in der jüngeren Vergangenheit durchgeführte Renovierung oder Sanierung erhöhen den Verkaufswert. Das Gegenteil tritt ein, wenn es Renovierungsstau (Investitionsstau) oder nur einfachste Ausstattung gibt.

  • Dokumente und Informationen aufbereiten

Nicht nur im Angebotsprozess spielen Unterlagen, Dokumente und andere schriftliche Informationen eine wichtige Rolle. So helfen der Lageplan, Grundrisse der Gebäude und deren Einheiten, Energieausweise oder -Gutachten (das ist heutzutage besonders wichtig!), unter Umständen auch Kontaminierungsgutachten bzw. -Freistellungen und natürlich ein Wertgutachten (wenn denn eines erstellt wurde) bereits in den Verhandlungen mit den potentiellen Käufern.

Konntest Du ein oder mehrere Dir solvent erscheinende Käufer in die engere Auswahl nehmen, so werden diese im Allgemeinen gut vorbereitete Unterlagen für deren Finanzierungsinstitute benötigen. Da die meisten Käufer selten bar aus der Tasche bezahlen können, müssen sie eine Finanzierung – meist über ihre Hausbank – aufnehmen. Und dieses Drittkapital bekommen nur die Käufer, die entsprechende Unterlagen vorlegen können. Oft schließt eine Bank Vorverhandlungen zu Immobilienkrediten, manche sogar Vorgespräche, aus, sollten verlangte Unterlagen nicht beigebracht werden.

Was früher üblich war, läuft heute meist anders: die Banken halten selten noch eigene Wertsachverständige vorrätig. Diese gingen früher zum begehrten Objekt und taxierten dies mit ihren eigenen Maßstäben. Da diese Dienstleistung nie gesondert in Rechnung gestellt werden konnte, insbesondere auch dann nicht, wenn es zu einer positiven Finanzierungszusage kam, verlangt die Bank heute durch Dritte erstellte Gutachten und Ähnliches.

Zu den vorzubereitenden Unterlagen gehören die bereits erwähnten:

  • Lageplan,
  • Grundrisse der Gebäude und deren Einheiten,
  • Energieausweise oder -Gutachten,
  • Kontaminierungsgutachten bzw. -Freistellungen (soweit verfügbar) und
  • Wertgutachten.

Darüber hinausgehend sind wichtig:

  • Objektfotos
  • bautechnische Beschreibung des IST-Zustands
  • Eine Aufstellung bisher vorgenommener Sanierungs- und Renovierungsinvestitionen mit Zeit- und Kostenangaben
  • Kubatur (Angaben zum umbauten Raum)
  • Gebäudeversicherungsschein- und Unterlagen
  • unbedingt ein Grundbuchauszug
  • und eventuell eine Teilungserklärung (Eigentumswohnungen).
  • Bonität und Betrüger

Nun tummeln sich im großen Markt der Immobilien-Kaufinteressenten leider auch viele Betrüger. Alamio wird in einem dafür gesonderten Artikel auf deren Maschen detailliert eingehen.

Leicht unterscheiden kann man Betrüger (genau so wie Schwätzer) durch das Verlangen eines Bonitäts- oder Kapitalnachweises. Wenn ein Kaufinteressent wirklich kaufwillig ist, wird es ihm leicht fallen, zum Beispiel von seiner Hausbank ein entsprechendes Papier ausgestellt zu bekommen, dass er Dir vorlegen kann. Auf diesem Weg scheiden dann schon viele nicht ernsthaft und seriös agierende Interessenten weg.

  • Ermittlung des Mietzinses

Häufig kann auf in den Gemeindeämtern geführte, so genannte Mietspiegel, zurückgegriffen. werden. Diese geben jedoch nur EINE Information von vielen.

In den Mietspiegeln kann man die für einen bestimmten Orts- oder Stadtteil herrschenden und üblichen Mietzins-Spannen entnehmen. Nicht alle Informationen sind dort berücksichtigt, sodaß eine weitere Recherche mehr als sinnvoll ist.

gerade bei Neuvermietungen ist der Mietpreisindex der Gemeinde nicht unbedingt relevant. In so einem Fall kann und darf laut Rechtssprechung die Miete auch höher liegen.

Im Prinzip gilt die gleiche Vorgehensweise wie für Immobilienverkäufer: die Vorgehensweise wurde unter “11 Ratschläge für Verkäufer, 1 Ermittlung des Immobilienwertes” bereits beschrieben.

  • Bonitärer Mieter?

Das Schreckgespenst aller Vermieter sind die so genannten Mietnomaden. Sie zahlen keine Miete, lassen die Wohnung vollkommen verwahrlosen oder ruinieren deren Bestand. Von hinterlassenen Müllbergen und Ungeziefer ganz zu schweigen.

Hat man so einen Mietnomaden sich “ins Nest gesetzt”, so muss man nicht nur oft viele Monate lang auf Mieteinnahmen verzichten. Räumungsklagen kosten nicht nur Nerven sondern auch hohe Anwalts- und Gerichtskosten, auf denen man als Vermieter sitzen bleibt. Denn beim “Nomaden” gibt es nichts mehr zu holen, auch nicht in der Zwangsvollstreckung. Und hohe Kosten verursachen oft auch die nach Auszug erforderlichen Müllbeseitigungs- und Renovierungskosten sowie – auch das ist nicht selten – eine notwendige Ungezieferbeseitigung.

Deshalb solltest Du als Vermieter Deine künftigen Mieter schon genau ansehen, bevor Du mit ihnen in´s Geschäft gehst. Dabei kann man natürlich keine hundert prozentige Sicherheit oder Garantie bekommen, dass die künftigen Mieter keine Mietnomaden sind oder werden, oder bonitär genug sind. Aber man kann durch eine größere Aufmerksamkeit derartige Risiken schon minimieren.

Da wäre zunächst einmal die SELBSTAUSKUNFT. Du darfst als Vermieter eine derartige Auskunft VOR Unterzeichnung eines Mietvertrages sehr wohl verlangen. Die Auskunft soll oder kann Informationen enthalten über die finanziellen Verhältnisse, die familiären Umstände oder ob der/die Mieter in der Vergangenheit bereits einmal eine so genannte “Abgabe der Versicherung an Eides statt” zu ihren Vermögensverhältnissen abgeben musste oder mussten.

Dabei ist kein Mieter gezwungen, Angaben zu machen. Tut er es aber, so müssen die Angaben der Wahrheit entsprechen. Die Abgabe falscher Informationen können unter Umständen für den Mieter sogar strafrechtlich nicht unerhebliche Folgen haben, wenn sie denn als Einmiet- oder Eingehungsbetrug erkannt werden.

Die Angabe von falschen Informationen bei nicht gestatteten Fragen, wie zum Beispiel nach Religion, politischer Einstellung oder gar sexuellen Verhalten oder sexueller Neigung ist dem ausfüllenden Mieter aber erlaubt. In diesen Fällen dürfen die künftigen Mieter lügen, was das Zeug hält.

Wenn Du von den künftigen Mietern VOR Vertragsunterzeichnung eine SCHUFA-Selbstauskunft verlangst, so werden die darin enthaltenen Informationen Dich als Vermieter gegebenenfalls auch schützen. Keine Eintragung oder nur Positiv-Auskünfte (zum Beispiel über laufende Darlehen) deuten dabei auf eine höhere Zuverlässigkeit für künftige Vertragsgestaltungen hin.

Negativ-Einträge über unbezahlte oder nicht rechtzeitig gezahlter Handyrechnungen kannst Du dabei jedoch außer Acht lassen.

Auch darfst Du VOR Mietvertragszeichnung eine formlose Bescheinigung des Vorvermieters über pünktlich und umfangreich gezahlte Mietforderungen und Nebenkosten verlangen.

Jedoch kannst Du keinen Interessenten und keine Interessentin zur Abgabe von derartigen Dokumenten oder Informationen zwingen. Als Vermieter solltest Du aber allein durch die Weigerung einer Abgabe zur Vorsicht gemahnt sein.

  • Auch der Vermieter hat Pflichten

Als Vermieter bist Du regelmäßig verpflichtet, Interessenten an einer Mieteinheit den so genannten Energieausweis vorzulegen. Dieser gibt Auskunft über alle Umstände des Hauses, welche mit dem Energieverbrauch zu tun haben – und damit zu den zu erwartenden Heizkosten.

Falschangaben des Vermieters sind dabei untersagt und könnten unter Umständen zu langwierigen und kostenintensiven Prozessen führen – und sollten deshalb vermieden werden.