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Sanierungsobjekte

Irgend wann einmal müssen alle Immobilien saniert werden; das betrifft natürlich im Besonderen auch Altbauten. Dadurch wird die Werthaltigkeit des Objektes gefestigt beziehungsweise gesteigert. Oft werden Mehrfamilienobjekte durch Bauträger erworben, in Wohnungen aufgeteilt, saniert und danach verkauft. Da gibt es unterschiedlich denkbare Varianten. Oftmals aber saniert der Bauträger erst nach Verkauf der Einheiten.

Willst Du ein sanierungsbedürftiges Objekt erwerben, so achte auf folgende Punkte:

  • Willst Du das Objekt mit einer Sanierungs- oder Fertigstellungspflicht des Verkäufers erwerben, so prüfe zunächst einmal, ob alle auszuführenden Arbeiten und Leistungen voll umfänglich und ordnungsgemäß aufgeführt und Vertragsbestandteile sind. Regelmäßig gehört dazu eine sogenannte Grundlagenurkunde, die neben den wesentlichen Vertragsbestandteilen unter Anderem auch die Baubeschreibung enthalten muss. Achte weiterhin darauf, dass die mündlich zugesagten Arbeiten und / oder Teilwerke im Vertrag beschrieben sind und vereinbarte Qualitätsstandards sowie eine Liste der zu verwendenden Materialien enthält
  • Prüfe und mach Dir ein Bild von den an der Sanierung beteiligten Unternehmen, aber auch den oder die Architekten und die Bauträger. Lass Dir nicht nur Referenzobjekte nennen (also: was hat dieses Unternehmen/Architekt/Bauträger bereits VERGLEICHBARES mit Erfolg durchgeführt) sondern prüfe diese auch unbedingt. Jeglich genannte Referenz, die nicht von Dir geprüft wird, ist zwecklos! Lass Dir TÜV-Zertifikate, ISO-Zertifikate und Gutachten vorlegen. Hole Dir Bonitätsauskünfte über die beteiligten Unternehmen / Personen / Institutionen ein. Hast Du selbst keinen Zugang zu Creditreform, Bürgel und Co., so bitte Deinen Rechtsanwalt dazu, die Auskünfte für Dich einzuholen. Dies gilt auch für die Geschäftsführer und Vorstände von Kapitalgesellschaften, wie zum Beispiel einer GmbH.
  • Wenn möglich vereinbare einen Festpreis, der alle Kosten (also auch den Sanierungsaufwand) wie auch den Kaufpreis beinhaltet. das erspart Dir hinterher üble Nachinvestitionen.
  • Lass Dir unbedingt einen spätesten und garantierten Fertigstellungstermin verbindlich bestätigen (zum Beispiel im Kaufvertrag).
  • Vereinbare mit dem Verkäufer bzw. Bauträger Schadenersatz – Zahlungen, falls der Übergabetermin (oder auch andere Termine) nicht eingehalten werden.
  • Achte darauf, ob es eine sogenannte Erfüllungsbürgschaft gibt. Dein Anwalt klärt Dich über (den sich eigentlich selbst erklärenden) Begriff auf.
  • Vereinbare die gesetzliche Gewährleistungspflicht für fünf Jahre sowie vor Ablauf dieser zeit eine Nachbegehung des Objektes
  • Achte darauf, ob die infrastrukturellen Leitungen (also: Elektro, Wasser, Gas) sowie auch Zinkbleche und Heizung nach DIN-Normen erstellt oder erneuert wurden
  • Wenn Du einen Teil in Holzbauweise hast, dann lass Dir sicherheitshalber von einem unparteiischen Sachverständigen ein so genanntes Holzgutachten erstellen
  • Den freien Sachverständigen mit Gutachten empfehlen wir Dir auch zur Überprüfung des Objekt-Zustandes und die Bausubstanz
  • Und wenn Du schon dabei bist: bitte den Gutachter (beziehungsweise beauftrage ihn) ein Gutachten über Feuchtigkeitsschäden zu erstellen
  • Ratsam ist, die Sanierung und alle damit zusammenhängenden Arbeiten durch einen unabhängigen Sachverständigen (zum Beispiel TÜV) überwachen und / oder begleiten zu lassen. Diese(r) sollten auch eine ordentliche Endabnahme und die Prüfung der einzuhaltenden DIN-Normen durchführen
  • Besonderheiten bestehen bei Sanierungen in so genannten Sanierungsgebieten und bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen. Dabei hat man sich frühzeitig mit den zuständigen Behörden in Verbindung zu setzen und diese so früh wie möglich in die geplanten Arbeiten einzubeziehen. Oft gibt es Auflagen, welche gesonderter Genehmigungen bedürfen.