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Wertermittlung

Die Ermittlung des richtigen Verkehrs- bzw. Handelswertes einer Bestandsimmobilie oder eines Neubaus gehört zu den wesentlichen Aufgaben beim Kauf oder Verkauf.

Sach- / Ertragswert

Natürlich ist zuerst ein genereller Preis-Leistungs-Abgleich (örtlich oder regional) durch zu führen. Darüber hinaus gilt es, den so genannten Sachwert zu ermitteln, also den realen Verkehrswert des Gebäudes inklusive des Grund/Boden-Wertes.

Unter Umständen hast Du vor, ein Ertragsobjekt zu kaufen oder zu verkaufen. Dann benötigst Du auch den so genannten Ertragswert. Dieser wird berechnet aus dem Nettogewinn der laufenden Einnahmen (Miete) unter Abzug von allen Kosten (auch Finanzierungskosten!). Letzt genannter Wert wird langfristig berechnet (selten unter 10 Jahre, oft bis 25 Jahre).

Verkehrswert – Gutachten

Unter Verkehrswert versteht man sowohl bei Grundstücken als auch Immobilien den jetzt und zu jedem anderen Zeitpunkt erzielbaren Verkaufspreis. Mit einem neutralen Gutachten bekommst Du sichere Inhalte als Verhandlungsspielraum bei den anstehenden Verkaufsgesprächen. Willst Du das Gutachten auch als Wert – Nachweis für die Bank oder ein (beziehungsweise mehrere) Finanzierungsinstitute, so muss immer ein Experte als unabhängiger Sachverständiger beauftragt werden.

Wobei der derzeitige Wert nicht auch gleichzeitig dem Wiederverkaufs – Wert entsprechen muss. Und dieser darf nicht verwechselt werden mit dem so genannten Beleihungswert. Denn Letzteren bestimmen die Finanzierungsinstitute und Banken nach eigenen, internen Regeln, die meist nicht bekannt gegeben wurden.

Als Faustregel gilt aber: 60 Prozent des Verkaufspreises, wenn dieser denn angemessen ist, werden beliehen. Die restlichen 40 Prozent steuern andere Finanzierer bei; im Allgemeinen wird der Rest aber durch Eigenkapital erbracht.

Wiederverkaufswert

Gegen einen übereilten Deal einer Immobilie spricht der Aufwand der Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, etc.).

Achte bei der Suche bereits auf den möglichen Weiterverkauf der Immobilie; auch immense Nachinvestitionen, wie zum Beispiel für Renovierungsarbeiten, könnten den Deal sonst unendlich teuer werden lassen. Jedoch ist der Wert der Immobilie auch abhängig von diversen sowohl innen als auch außen liegenden Faktoren, wie zum Beispiel die Infrastruktur und die Umgebung. Solche Faktoren sind in Zukunft entscheidend für eine steigende oder sinkende Wertschätzung der Immobilie.

Achte daher auf aktuelle Trends, aber auch absehbare Tendenzen des Marktes für Immobilien. Diese können und sollen in Deine Kalkulation mit einfließen. Bestimmte Fakten sprechen jederzeit für eine Schmälerung des Kaufpreises. Dazu gehören unter anderem den Immobilienwert schädigende Neu- bzw. auch Umverbauung in der nächsten Umgebung, nicht ausreichende oder gar nicht vorhandene Anbindung an den Öffentlichen Personennahverkehr sowie dauerhafte Emissionen und Umweltbelastungen (zum Beispiel Lärmbelästigung) durch Industrie oder Straßen. Das wäre dann ein echtes Standortproblem.

VB – Verhandlungsbasis

Die sogenannte Auslobung, also die Ausschreibung der Kaufpreise, erfolgt meistens auf Verhandlungsbasis (oft auch als VB abgekürzt). Um ein gesundes Mittel zwischen möglichst hohen Ertrag durch möglichst hohen Verkaufspreis und einer realistisch vom Markt akzeptierten Verkaufs-Preisfindung herzustellen, wird ein Vergleich mit dem regionalen Markt und einer Positionierung dort unumgänglich sein.